Te dwa modele bywają mylone, bo w obu przypadkach kupujesz lokal nad morzem i w obu możesz z niego korzystać. Różnica leży gdzie indziej: w tym, kto decyduje o Twoim lokalu i skąd bierze się przychód. I to ona rozstrzyga, czy w lipcu przyjedziesz Ty, czy goście kogoś innego.
Co to jest condohotel?
Condohotel to obiekt hotelowy, w którym poszczególne pokoje albo apartamenty są sprzedawane osobnym właścicielom, a całością zarządza jeden operator. Nazwa powstała z połączenia słów condominium, czyli zbiór jednostek mieszkalnych, oraz hotel. Kupujący nabywa lokal, może z niego korzystać przez określoną liczbę dni w roku, a przez pozostały czas lokal jest wynajmowany w systemie hotelowym.
W zamian właściciel otrzymuje udział w przychodach z wynajmu, wyliczany według zasad zapisanych w umowie z operatorem.
Czym różni się condohotel od aparthotelu?
Nazwa aparthotel powstała z połączenia słów apartament i hotel. W praktyce oba modele działają podobnie: kupujesz lokal, oddajesz go operatorowi, a on zarządza wynajmem. Z punktu widzenia przepisów oba modele traktowane są tak samo, bo istotna różnica prawna między nimi nie występuje.
Różnice bywają raczej marketingowe. Aparthotel częściej oznacza lokale z aneksem kuchennym i większym metrażem, condohotel częściej klasyczne pokoje hotelowe. Z punktu widzenia kupującego liczy się nie nazwa, tylko treść umowy z operatorem.
Jak działa condohotel w praktyce?
Schemat bywa zwykle podobny i warto go znać, zanim spojrzy się na jakąkolwiek ofertę.
- Kupujesz konkretny lokal w obiekcie, zwykle o charakterze usługowym.
- Podpisujesz z operatorem umowę, na mocy której oddajesz mu lokal do zarządzania.
- Operator wynajmuje lokal turystom i pobiera z tego przychód.
- Ty dostajesz ustalony w umowie udział, najczęściej po odjęciu kosztów.
- Możesz korzystać z lokalu przez określoną w umowie liczbę dni w roku.
Kluczowy jest punkt piąty. W większości umów nie decydujesz sam, kiedy przyjedziesz. Terminy trzeba rezerwować, a najatrakcyjniejsze tygodnie w sezonie bywają wyłączone.
Co znaczy gwarantowany zysk i jak go czytać?
W ofertach tego typu pojawia się zwykle deklaracja określonej stopy zwrotu w skali roku. Dobrze wiedzieć, z czego taka liczba się składa, zanim wejdzie do kalkulacji.
Każda prognoza opiera się na trzech założeniach: przyjętym obłożeniu, stawce za dobę i poziomie kosztów. Nad morzem pierwsze z nich jest sezonowe, bo latem obiekt pracuje pełną parą, a poza sezonem zdecydowanie wolniej. Koszty utrzymania lokalu biegną natomiast przez cały rok.
Warto przy tym zapytać, jak rozliczany jest sam operator. Modele bywają różne: część firm pobiera prowizję wyłącznie od przychodu z wynajmu, więc przy pustym lokalu ten koszt nie występuje, część nalicza także opłatę stałą albo minimalną, niezależną od obłożenia. To pytanie warto zadać wprost, bo od odpowiedzi zależy, jak wygląda słaby sezon.
Prognoza to więc scenariusz, a nie zobowiązanie. Przy porównywaniu ofert warto sprawdzić, czy uwzględnia sezonowość i pełne koszty, bo to te dwa parametry najbardziej zmieniają wynik.
Co wpływa na realny wynik takiej inwestycji?
| Czynnik | Jak działa |
|---|---|
| Sezonowość wynajmu | przychód koncentruje się w kilku miesiącach, poza sezonem obłożenie spada |
| Koszty utrzymania | opłaty eksploatacyjne i remonty pomniejszają wynik, a wynagrodzenie operatora zależy od modelu rozliczeń |
| Wynik wobec prognozy | rzeczywisty zwrot zależy od sezonu i może różnić się od scenariusza z prezentacji |
| Kondycja operatora | przy modelu z udziałem w przychodach wynik właściciela zależy od tego, jak radzi sobie zarządzający obiektem |
| Tempo odsprzedaży | lokal związany umową z operatorem sprzedaje się zwykle dłużej niż lokal wolny od zobowiązań |
Żaden z tych czynników nie dyskwalifikuje takiej inwestycji. Wszystkie łączy natomiast jedno: zależą od decyzji podejmowanych przez kogoś innego, a właściciel dowiaduje się o skutkach po zakończeniu sezonu.
Czym różni się własny apartament nad morzem od condohotelu?
Podstawowa różnica dotyczy tego, kto podejmuje decyzje i skąd bierze się wartość dla właściciela.
| Condohotel | Własny apartament | |
|---|---|---|
| Kto zarządza lokalem | operator wskazany w umowie, bez wyboru | Ty decydujesz: sam, wybrana firma zarządzająca albo opieka oferowana na miejscu przez inwestycję |
| Kiedy możesz przyjechać | w terminach zapisanych w umowie | kiedy chcesz, bez limitu dni |
| Źródło korzyści | udział w przychodach z wynajmu | użytkowanie plus wynajem w takim zakresie, jaki sam ustalisz |
| Obowiązek wynajmu | zwykle tak, wynika z umowy z operatorem | nie ma takiego obowiązku |
| Wyposażenie i standard | zwykle określony przez operatora, jednolity w całym obiekcie | Twój wybór, w granicach projektu |
| Możliwość zmiany decyzji | ograniczona okresem wypowiedzenia umowy z operatorem | w każdej chwili, bo nie wiążesz się z nikim na lata |
| Kto korzysta w szczycie sezonu | najczęściej goście operatora | Ty, jeśli tak zdecydujesz |
Najkrócej: w condohotelu kupujesz produkt inwestycyjny, w którym nieruchomość jest narzędziem. Kupując własny apartament, kupujesz nieruchomość, a to, czy zrobisz z niej narzędzie, zależy wyłącznie od Ciebie.
Warto rozwiać przy tym jedno nieporozumienie. Własny apartament nie oznacza, że wszystkim musisz zająć się sam. Obsługę można zlecić firmie zarządzającej albo skorzystać z opieki oferowanej na miejscu przez inwestora. Różnica wobec modelu operatorskiego nie polega na tym, ile pracy Ci zostaje, tylko na tym, kto podejmuje decyzje: usługę wybierasz Ty, na swoich warunkach, i możesz z niej zrezygnować, nie tracąc dostępu do własnego lokalu.
Co łączy oba modele i o czym warto wiedzieć
Jedna rzecz wygląda w obu przypadkach tak samo. Lokale w condohotelach mają charakter usługowy, a ustawa deweloperska dotyczy rynku mieszkaniowego, więc co do zasady ich nie obejmuje. To samo dotyczy apartamentów wakacyjnych sprzedawanych jako lokale usługowe.
Warto przy tym pamiętać o czymś, co przy porównywaniu ofert bywa źródłem nieporozumień. Nazwa „apartament wakacyjny” nie jest kategorią prawną, tylko handlową. Pod tym samym hasłem sprzedaje się zarówno lokale usługowe, jak i zwykłe lokale mieszkalne położone nad morzem, a te drugie ustawa deweloperska obejmuje na normalnych zasadach. Rozstrzyga status w dokumentach, nie opis w folderze, dlatego to pytanie warto zadać jako pierwsze przy każdej ofercie.
Tak działa duża część segmentu nadmorskiego w Polsce, bo grunty w pasie nadmorskim przeznaczane są zwykle pod usługi turystyczne. Warunki zapisuje się wtedy w umowie i to na nią trzeba patrzeć.
Przy obu modelach sprawdza się więc to samo: kto jest inwestorem, w jakiej formie zawierana jest umowa, czy roszczenie o przeniesienie własności trafia do księgi wieczystej i czy harmonogram wpłat jest powiązany z postępem prac.
Trzy modele, nie dwa
W rozmowach handlowych zwykle stawia się sprawę zerojedynkowo: condohotel albo własne mieszkanie. W praktyce między nimi mieści się jeszcze jeden wariant i to on najczęściej odpowiada temu, czego szuka kupujący.
| Własność bez wynajmu | Własność z opcjonalną opieką | Lokal oddany operatorowi | |
|---|---|---|---|
| Kto decyduje o terminach | właściciel | właściciel | operator |
| Kto obsługuje gości | nikt, lokal służy wyłącznie właścicielowi | firma zarządzająca albo opieka oferowana przy inwestycji, na zlecenie właściciela | operator, według własnego harmonogramu |
| Przychód | brak | pomniejszony o koszty obsługi | udział ustalony w umowie |
| Koszty stałe | po stronie właściciela | po stronie właściciela | zwykle po stronie właściciela |
| Możliwość rezygnacji | nie dotyczy | zwykle wypowiedzenie usługi | zależy od umowy, często długi termin |
| Kto ryzykuje przy słabym sezonie | właściciel, ale tylko kosztami | właściciel | właściciel, mimo braku wpływu na wynik |
Ostatni wiersz jest najważniejszy. W modelu operatorskim ryzyko zostaje po stronie właściciela, a wpływ na wynik przechodzi na operatora. To nie jest wada sama w sobie, bo w zamian dostaje się obsługę i skalę. Trzeba jednak wiedzieć, że tak jest, zanim się podpisze.
Jak sprawdzić taką ofertę w pół godziny?
Przed decyzją warto sprawdzić trzy rzeczy: sposób finansowania inwestycji, przewidziane zabezpieczenia i założenia, na których oparto scenariusz zysku. Poniżej przełożone na sześć konkretnych pytań.
- Z czego finansowana jest budowa: ze środków własnych firmy, z kredytu, z obligacji, czy z wpłat kupujących. Im szersza podstawa finansowania, tym stabilniej stoi projekt.
- Na czym opiera się prognoza zysku: jakie przyjęto obłożenie, jaką stawkę za dobę i czy uwzględniono miesiące poza sezonem.
- Co zawiera podana stopa zwrotu: czy jest liczona przed kosztami, czy po nich, i czy obejmuje podatki.
- Jak długo obowiązuje gwarancja i co się dzieje po jej wygaśnięciu.
- Kto ponosi koszty stałe w miesiącach bez gości.
- Jak wygląda wyjście z umowy: jaki jest okres wypowiedzenia i czy da się sprzedać lokal bez zgody operatora.
Wszystkie te odpowiedzi powinny dać się zapisać w umowie albo w załączniku do niej, i o to warto poprosić. To standardowa praktyka, bo chodzi po prostu o treść, na którą i tak się umawiacie.
Czym te modele różnią się przy kredycie i przy odsprzedaży?
To dwie rzeczy, o których myśli się dopiero po podpisaniu umowy, a warto wcześniej.
Finansowanie. Przy obu modelach procedura kredytowa przebiega inaczej niż przy zwykłym mieszkaniu, bo bank ocenia lokal o innym przeznaczeniu. Warunki różnią się między instytucjami, więc rozmowę z doradcą warto ustawić na początku, jeszcze przed wyborem konkretnego lokalu. Biuro sprzedaży inwestycji zwykle podpowie, z kim najprościej to przejść.
Odsprzedaż. Lokal w condohotelu sprzedaje się zwykle dłużej, a wynika to z konstrukcji tego modelu: właściciel bywa związany umową z operatorem, a kolejny nabywca przejmuje ten pakiet razem z lokalem. Krąg zainteresowanych jest przez to węższy. Ile dokładnie to znaczy, zależy od okresu wypowiedzenia zapisanego w konkretnej umowie.
Zwróć uwagę na źródło tego problemu, bo ono wskazuje też rozwiązanie. Trudność w odsprzedaży bierze się z umowy z operatorem, a nie z samej lokalizacji nadmorskiej. Apartament kupiony na własność, bez operatora i bez zobowiązań wobec kogokolwiek, sprzedaje się jak każda inna nieruchomość: temu, komu się spodoba, na warunkach ustalonych przez właściciela.
Przy apartamencie kupowanym na własny użytek krąg potencjalnych nabywców jest szerszy, bo obejmuje wszystkich, którzy szukają miejsca dla siebie, a nie tylko kupujących inwestycyjnie. Tempo sprzedaży zależy wtedy od rynku i ceny, a nie od dodatkowej umowy, którą ktoś musi przejąć.
Dla kogo jest który model?
Condohotel wybiera zwykle ktoś, kto traktuje zakup jak lokatę kapitału, nie planuje korzystać z lokalu poza kilkoma dniami w roku, nie chce zajmować się wynajmem i akceptuje, że wynik zależy od operatora oraz od sezonu.
Własny apartament wybiera zwykle ktoś, kto szuka miejsca, do którego przyjedzie kiedy zechce, urządzi je po swojemu i sam zdecyduje, czy w ogóle będzie je komuś udostępniał. Często jest to osoba, która od lat jeździ w to samo miejsce i w pewnym momencie uznaje, że taniej i wygodniej jest mieć tam własny klucz.
Problem pojawia się wtedy, gdy ktoś kupuje jedno, myśląc, że kupuje drugie. Dlatego zanim spojrzysz na ceny, warto odpowiedzieć sobie na jedno pytanie: czy kupujesz miejsce, czy kupujesz przepływ pieniędzy.
Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?
- Kto jest stroną umowy i jakie ma doświadczenie. Sprawdź inwestora w rejestrach i zobacz, co zrealizował wcześniej.
- W jakiej formie zawierana jest umowa przedwstępna. Forma aktu notarialnego pozwala wpisać roszczenie do księgi wieczystej.
- Czy harmonogram płatności jest powiązany z postępem prac, a nie wyłącznie z kalendarzem.
- Co dokładnie obejmuje standard wykończenia i czy jest w cenie, czy dopłacasz.
- W przypadku condohotelu: jakie są zasady korzystania z lokalu przez właściciela, ile dni w roku i czy szczyt sezonu jest wyłączony.
- Czy prezentowany zysk uwzględnia koszty i sezonowość. Wyliczenie bez kosztów pokazuje przychód, a nie wynik, i te dwie liczby potrafią różnić się o połowę.
Jak to wygląda w SO!RESORT
Nasza inwestycja nie jest condohotelem i nie sprzedajemy udziału w przychodach. Kupujący nabywa konkretny apartament, korzysta z niego kiedy chce i nie ma obowiązku oddawania go komukolwiek do wynajmu.
Opieka nad apartamentem podczas nieobecności właściciela jest u nas dostępna, ale jako usługa do wyboru, nie warunek zakupu. Można ją wziąć, można zlecić obsługę własnej firmie, można nie korzystać z niczego. To samo dotyczy udostępniania lokalu gościom.
Wynik finansowy jest tu więc pochodną Twoich decyzji, a nie cudzych: Ty ustalasz, ile tygodni w roku lokal pracuje, a ile stoi do Twojej dyspozycji. W modelu operatorskim ta proporcja jest zapisana w umowie na lata.
Za inwestycją stoi inwestor SOB Invest, spółka z ponad dziesięcioletnim doświadczeniem na rynku trójmiejskim. Aktualne metraże i ceny znajdziesz wśród apartamentów na sprzedaż nad morzem. Jeśli zastanawiasz się nad samą lokalizacją, opisaliśmy osobno, co oferuje Wyspa Sobieszewska.
Najczęstsze pytania
Czy condohotel to dobra inwestycja?
Zależy od warunków konkretnej umowy i od wyników obiektu, bo to operator wypracowuje przychód, którego udział trafia do właściciela. Podawaną rentowność warto czytać jako prognozę i sprawdzić, czy uwzględnia sezonowość oraz pełne koszty utrzymania.
Czy w condohotelu mogę mieszkać, kiedy chcę?
Zwykle nie. Liczba dni i terminy wynikają z umowy z operatorem, a najbardziej atrakcyjne tygodnie sezonu bywają wyłączone z użytku właściciela.
Czy apartament w condohotelu podlega ustawie deweloperskiej?
Co do zasady nie, bo ustawa dotyczy rynku mieszkaniowego, a lokale w condohotelach mają charakter usługowy. Tak samo jest przy apartamentach wakacyjnych sprzedawanych jako lokale usługowe, i tak powstaje większość inwestycji w pasie nadmorskim. Warunki zapisuje się wtedy w umowie i to na nią trzeba patrzeć.
Czym różni się aparthotel od condohotelu?
Z punktu widzenia prawa niewiele. W obu modelach kupuje się lokal w obiekcie zarządzanym przez operatora, a różnice dotyczą raczej metrażu i wyposażenia niż konstrukcji umowy. Praktyczna różnica leży gdzie indziej: w condohotelu umowa z operatorem jest zwykle nieodłączną częścią zakupu, bo obiekt działa jak hotel. Przy lokalach sprzedawanych jako samodzielne apartamenty zarządzanie najmem bywa usługą do wyboru, którą można zlecić, ale nie trzeba.
Czy kupując własny apartament, muszę go wynajmować?
Nie, jeśli kupujesz go poza modelem operatorskim. Wynajem jest wtedy Twoją decyzją, a nie zobowiązaniem wobec kogokolwiek.
Na co zwrócić największą uwagę w umowie?
Na formę aktu notarialnego, wpis roszczenia do księgi wieczystej i powiązanie płatności z postępem prac. Przy modelu operatorskim dochodzi do tego okres wypowiedzenia umowy z operatorem i to, czy lokal da się sprzedać bez jego zgody.
